Zgodnie z zapowiedzią, już w 2023 r. każdy przedsiębiorca posiadający nieruchomość w użytkowaniu wieczystym będzie mógł złożyć wniosek i wykupić taką nieruchomość na preferencyjnych zasadach, a Skarb Państwa ani samorząd nie będą mogły się takiemu wykupowi sprzeciwić.
Kolejny etap tzw. reformy uwłaszczeniowej
Wraz z początkiem 2019 r. użytkowanie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów. Reforma użytkowania wieczystego (a więc tzw. reforma uwłaszczeniowa) dotyczyła pierwotnie budynków mieszkalnych jedno- i wielo- rodzinnych wraz z budynkami do nich przynależnymi, pozwalającymi na prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych (takich jak garaże czy budynki gospodarcze).
Jeżeli na nieruchomości poza obiektami mieszkalnymi znajdowały się budynki o przeznaczeniu usługowym, nieruchomość podlegała przekształceniu wyłącznie w sytuacji, kiedy powierzchnia użytkowa budynków o innej funkcji niż mieszkalna nie przekraczała 30% łącznej powierzchni wszystkich budynków znajdujących się na nieruchomości.
Pierwszy etap reformy pomijał nieruchomości będące w posiadaniu przedsiębiorców, co oznacza, że skorzystały na tym przeważnie osoby fizyczne. Ustawodawca zdecydował się tym razem na wprowadzenie regulacji dotyczących gruntów zajmowanych przez przedsiębiorstwa i wszelkie inne organizacje już w 2023 r.
Przedsiębiorca sam zadecyduje czy chce wykupu
Zgodnie z zapowiedzą Ministra Rozwoju i Technologii w 2023 r. wszyscy użytkownicy wieczyści otrzymają roszczenie o przekształcenie użytkowania wieczystego na własność.
Oznacza to, że zasadą nie będzie uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy reformie gruntów mieszkaniowych, lecz na wniosek przedsiębiorcy. Firmy użytkujące wieczyście grunty będą mogły samodzielnie podjąć decyzję w zakresie ewentualnego wykupu gruntu – będą mogli zadecydować czy zaproponowane warunki będą dla nich korzystne.
Jasne zasady ustalania ceny wykupu
Projektowane przepisy wprowadzać mają nowy model odpłatności za grunty sprzedawane przedsiębiorcom, który zostanie oparty na mechanizmie ustalania ceny na podstawie wartości nieruchomości. Wysokość opłaty uzależniona będzie jednak od faktu czy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego.
- W przypadku gruntów państwowych cena wynosić będzie 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku dokonania przez przedsiębiorcę jednorazowej płatności.
- W przypadku rozłożenia płatności na raty, cena ta wynosić będzie 25-krotność opłaty rocznej.
- W przypadku JST (gmina, powiat, województwo), projektodawca wskazuje na cenę wykupu w wysokości co najmniej 20-krotności opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu, z możliwością skorzystania z dodatkowej preferencji, jeżeli przedsiębiorca zdecyduje się na dokonanie opłaty jednorazowo oraz przeznaczy wykupiony grunt na cele mieszkaniowe.
W przypadku różnicy pomiędzy wartością rynkową gruntu a obliczoną w powyższy sposób ceną (a takowa zapewne powstanie) istnieć będzie możliwość rozliczenia powstałej różnicy w ramach pomocy publicznej de minimis (dozwolonego wsparcia publicznego). W przypadku przekroczenia dozwolonej pomocy publicznej, stosowana będzie dopłata do wartości nieruchomości gruntowej, określonej na dzień sprzedaży.
W tym miejscu przedsiębiorcy będą musieli jednak uważać na czyhającą na nich pułapkę. W rozporządzeniu unijnym została bowiem określona maksymalna kwota pomocy, jaką państwo może udzielić przedsiębiorcy na przestrzeni 3 lat, która wynosi 200 tys. euro. Jeżeli limit ten zostanie przekroczony, przedsiębiorca będzie musiał dopłacić wysokość wartości rynkowej nieruchomości, co może wiązać się z bardzo wysokimi kosztami.
Czy warto przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?
Kwestię przekształcenia użytkowania wieczystego we własność należy każdorazowo oceniać indywidualnie. Warto jednak wziąć pod uwagę fakt, że użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, a zatem w przyszłości mogą rodzić się problemy w kwestii nakładów poczynionych na nieruchomości. Ponadto, należy również pamiętać, że w przypadku użytkowania wieczystego, użytkownik zobowiązany jest do ponoszenia corocznych opłat za korzystanie z nieruchomości, które podlegają regularnym aktualizacjom i podwyżkom.
W związku z planowanymi zmianami nasi Specjaliści na bieżąco śledzą wszelkie informacje oraz chętnie pomogą w przeanalizowaniu Państwa sytuacji, jak również w przygotowaniu niezbędnych wniosków i dokumentów do dokonania przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
