Przekształcenie użytkowania wieczystego pomocą publiczną dla przedsiębiorców

Wskutek uchwalonej w ubiegłym roku ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tzw. ustawy przekształceniowej) z dniem 1 stycznia 2019 r. doszło do przekształcenia z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność. Choć wydawać by się mogło, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność dotknie wyłącznie osoby fizyczne, temat ten nie jest obcy przedsiębiorcom, w szczególności deweloperom, właścicielom lokali użytkowych, osobom fizycznym wykorzystującym nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Ustawa przekształceniowa wskazuje, że z tytułu przekształcenia właściciel nieruchomości co do zasady będzie zobowiązany do uiszczenia opłaty przekształceniowej przez okres 20 lat bądź jednorazowo – jeśli wyrazi taką wolę. Trzeba mieć jednak na uwadze, że przedsiębiorców obejmują unijne regulacje o pomocy de minimis, a w konsekwencji przy ustalaniu odpłatności za przekształcenie praw do gruntów na rzecz przedsiębiorców, mogą zajść przesłanki przekroczenia limitu udzielenia pomocy publicznej (obecnie 200 tys. euro brutto w ciągu 3 lat), które wiążą się z obowiązkiem uiszczenia dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości.

Pomoc publiczna dopiero po przekształceniu

Ustawa wskazuje, że za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania określonego w przepisach zaświadczenia o przekształceniu lub dzień wydania decyzji o ustaleniu wysokości lub okresu wnoszenia opłaty (w przypadku złożenia stosownego wniosku przez właściciela). Spełnienie przesłanek pomocy de minimis, należy badać na dzień wydania zaświadczenia i z tą datą organ wystawi beneficjentowi zaświadczenie o pomocy de minimis. Zaświadczenia mają co do zasady zostać wydane w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia tj. od dnia 1 stycznia 2019 r. Ustawa zakłada również w określonych przypadkach możliwość uzyskania zaświadczenia wcześniej.

Remedium na przekroczenie limitów pomocy de minimis

Ustawa w swoim obecnym kształcie, aby uniknąć  ryzyka dopłaty z tytułu udzielonej pomocy publicznej, uprawnia właściciela będącego przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej,  do złożenia w ciągu 3 miesięcy od daty przekształcenia oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia przez okres dłuższy niż 20 lat tj. przy stawce opłaty przekształceniowej wynoszącej 1% – ten okres będzie wynosił 99 lat, przy stawce 2% – 50 lat, przy stawce 3% – 33 lata lub nawet przez okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3%. Złożenie takiego oświadczenia będzie oznaczało, że przedsiębiorca nabywa prawo własności de facto po cenie rynkowej nieruchomości, a zatem brak będzie podstaw do uznania, że w wyniku przekształcenia doszło do udzielenia mu pomocy publicznej. Obowiązek zapłaty opłaty przekształceniowej przez okres 99 lat, 50 lat lub 33 lat, zgodnie ze złożonym przez przedsiębiorcę oświadczeniem, nie będzie miał jednak zastosowania do nabywców lokali – osób fizycznych nie będących przedsiębiorcami.

Deklaracja może zostać zmieniona

Co więcej istnieje również możliwość zmiany systemu płatności poprzez złożenie nowego oświadczenia w każdym czasie z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Możliwe będzie również wniesienie opłaty jednorazowej w dowolnym momencie pomimo złożonego oświadczenia o wyborze płatności długoterminowej. Tym samym nawet w kilka lat po przekształceniu przy zmianie sytuacji finansowej przedsiębiorca będzie mógł wybrać inny sposób płatności niż ten, który został wybrany bezpośrednio po przekształceniu.

Ponadto ustawa przekształceniowa przyjmuję zasadę, że przy zbyciu nieruchomości, jej nabywca będący przedsiębiorcą będzie mógł kontynuować płatność przez dłuższy okres w celu uniknięcia obowiązku dopłaty wynikającej z przekroczenia limitu pomocy de minimis, bądź złożyć nowe oświadczenie i zedeklarować sposób wnoszenia opłaty przekształceniowej.

Wprowadzone ustawą przekształceniową regulacje pozwalają beneficjentom przekształcenia na dostosowanie systemu płatności do aktualnej kondycji finansowej, planów inwestycyjnych wobec nieruchomości podlegającej przekształceniu lub innych okoliczności. Proponowane sposoby płatności pozwalają zatem na osiągnięcie wartości rynkowej gruntu, po spłacie wszystkich opłat, tak aby przedsiębiorca nie został objęty rygorem pomocy publicznej.