Zajęcie nieruchomości – z kim prowadzić rokowania?

Zgodnie z treścią przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami uzyskanie przez inwestora decyzji zezwalającej mu na przeprowadzenie na cudzej nieruchomości prac polegających na budowie, konserwacji lub remoncie urządzeń przesyłowych i telekomunikacyjnych wymaga wykazania przez niego dobrej woli w postaci podjęcia próby polubownego uzyskania dostępu do gruntu poprzez przeprowadzenie z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rokowań. Fakt ten znany jest każdemu działającemu w branży przedsiębiorcy. Wbrew pozorom, nie zawsze jednak wiadomo z kim przeprowadzić konieczne negocjacje.

Status posiadacza nieruchomości

Do prowadzenia rokowań po stronie właścicielskiej z całą pewnością nie jest uprawniony posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem ani użytkownikiem wieczystym. Charakter tego posiadania oraz towarzyszące mu okoliczności pozostają przy tym bez znaczenia. Nie należy zatem prowadzić rokowań zarówno z dzierżawcą gruntu, jak i osobą faktycznie z niego korzystającą (nawet przez długi czas), jeżeli rzeczywisty właściciel lub użytkownik wieczysty jest nieznany lub nie żyje[1].

A co gdy postępowanie dotyczące własności jest w toku?

Na etapie planowania inwestycji często zdarza się, że dotychczasowy właściciel nieruchomości nie żyje, a w przedmiocie spadku po nim toczy się postępowanie o stwierdzenie jego nabycia. W toku może być także wszczęte przez posiadacza nieruchomości postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia. Zarówno nabycie spadku, jak i zasiedzenie nieruchomości stwierdza się co do zasady z datą wsteczną, a postanowienie sądu w tym zakresie ma charakter deklaratoryjny, to jest jedynie stwierdzający określony stan właścicielski. To z kolei oznacza, iż często w czasie trwania postępowania ujawniony w księdze wieczystej właściciel, właścicielem tym już nie jest, a w jego miejsce wstąpił spadkobierca lub zasiadujący.

Do rozstrzygania w kwestii słuszności wniosków o stwierdzenie nabycia spadku lub zasiedzenia, a w konsekwencji w kwestii zmian właścicielskich, nie jest jednak uprawniony organ, a właściwy sąd. Dlatego też organ, pomimo trwania postępowania o stwierdzenie nabycia spadku lub zasiedzenia winien wydać decyzję na podstawie dotychczasowego stanu właścicielskiego i niezależnie od przewidywanego w powyższych sprawach rozstrzygnięcia. Podobnie będzie w przypadku, gdy w zakresie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości toczy się spór. Pamiętać jednak należy, iż wówczas gdy właściciele, czy też użytkownicy nieruchomości nie żyją, a w przedmiocie spadku nie wydano prawomocnego postanowienia, organ winien przeprowadzić procedurę związaną z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości.

Gdy znana jest jedynie część współwłaścicieli

Sytuacja jeszcze ciekawsza ma miejsce wówczas, gdy znani są jedynie niektórzy właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, podczas gdy pozostali pozostają nieustaleni. Czy w takiej sytuacji konieczne jest prowadzenie rokowań? Zgodnie z słusznym stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego oczywiście nie[2]. Negocjacje z jedynie częścią uprawnionych nie mogłyby bowiem przynieść oczekiwanego rezultatu, jako iż do obciążenia nieruchomości w koniecznym do przeprowadzenia prac zakresie niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych.

Szkoda więc tracić czasu na rokowania wtedy, gdy nie są one potrzebne. Lepiej wówczas jak najszybciej przystąpić do procedury mającej na celu wydanie odpowiedniej decyzji dla nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Wbrew pozorom wcale nie musi trwać to dłużej niż postępowanie poprzedzone rokowaniami.

W razie pytań zachęcamy do kontaktu.

[1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 2008 r., sygn. I SA/Wa 1844/07, LEX nr 459759; Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 marca 2014 r., sygn. I OSK 3016/13, LEX nr 1494735.

[2] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2018 r., sygn. I OSK 1701/18, LEX nr 2601594.