Wypowiedzenie umowy najmu – Procedura

Choć wynajem mieszkań przynieść może ich właścicielom znaczne dochody w postaci czynszu najmu, to często zdarza się jednak, iż zawarta umowa generuje dla wynajmującego jedynie koszty, a to ze względu na to iż lokator nie płaci czynszu. W tej sytuacji koniecznym staje się wypowiedzenie najemcy zawartej z nim umowy. Jak jednak skutecznie to uczynić?

Najpierw wezwanie przed wypowiedzeniem najmu

By wypowiedzenie mogło nastąpić lokator zalegać musi z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a przed wypowiedzeniem umowy musi zostać uprzedzony o zamiarze wynajmującego do rozwiązania stosunku najmu. W przypadku lokali niemieszkalnych dla dokonania skutecznego wypowiedzenia wystarczy zaległość najemcy w wysokości dwóch pełnych czynszów oraz wyżej wspomniane uprzedzenie.

Treść wezwania

Wspomniane uprzedzenie winno w każdym przypadku przyjąć formę pisemnego wezwania do zapłaty konkretnej kwoty przekraczającej wskazaną wartość 2 lub 3 czynszów w terminie co najmniej miesiąca. W piśmie wskazać należy koniecznie zamiar wypowiedzenia stosunku najmu w przypadku braku uregulowania należności oraz przyczynę wypowiedzenia.

A co jeśli najemca zapłaci część?

Zgodnie z poglądami przedstawicieli piśmiennictwa prawniczego[1], zapłata jedynie części należności objętych pismem uprzedzającym lub nawet zapłata całości, ale po wyznaczonym terminie płatności nie niweluje uprawnienia właściciela do wypowiedzenia stosunku najmu.

Adresaci wezwania

Wezwanie, aby było skuteczne, winno zostać skierowane do stron stosunku najmu, nie ma obowiązku wystosowywania go do osób posiadających uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu wraz z najemcą, ale niebędących stroną umowy (np. dzieci najemcy). Co do zasady najemcami są osoby, które zawarły umowę najmu. Wyjątkiem od tej reguły są małżonkowie wspólnie zamieszkujący w lokalu. Jeżeli umowa najmu została zawarta w czasie trwania małżeństwa przez jednego z małżonków, z mocy prawa najemcą jest również drugi z nich[2].

Wypowiedzenie najmu

Bezskuteczny upływ wyznaczonego na zapłatę terminu aktualizuje po stronie wynajmującego uprawnienie do wypowiedzenia stosunku najmu.

Pismo wystosowuje się, podobnie jak wezwanie pod rygorem wypowiedzenia, wyłącznie do stron stosunku prawnego, niekoniecznie zaś do wszystkich lokatorów. Wypowiedzenie nastąpić winno w formie pisemnej, zawierać informację o uprzednim bezskutecznym upomnieniu i wskazanie przyczyny rozwiązania stosunku najmu. Pamiętać należy, iż nie powinno dojść do doręczenia wypowiedzenia przed upływem wyznaczonego uprzednio terminu na zapłatę.

Czy procedurę wypowiedzenia można przyspieszyć?

Okres oczekiwania na wypełnienie wskazanych powyżej wymogów proceduralnych składa się z wielu omówionych elementów i z perspektywy właściciela zazwyczaj widziany jest jako zbyt długi. Na element czasu, grający niewątpliwie znaczącą rolę w procedurze eksmisyjnej, może mieć wpływ stanowisko prezentowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Zgodnie z nim rozwiązać stosunek najmu można również poprzez doręczenie najemcy pozwu o eksmisję, bez uprzedniego pisemnego wypowiadania umowy. Zdaniem Sądu Najwyższego[3] już samo złożenie pozwu jest dostatecznym uzewnętrznieniem woli wynajmującego do rozwiązania stosunku najmu lokatora zalegającego z płatnościami. W związku z tym doręczenie pozwu traktowane winno być również jako wypowiedzenie.

Dalej jeszcze idzie orzecznictwo w przypadkach dotyczących lokali niemieszkalnych. Tu zdaniem Sądu Najwyższego[4] w razie złożenia pozwu nie jest wymagane nawet pisemne uprzedzenie najemcy i wyznaczenie mu dodatkowego miesięcznego terminu płatności, rolę tę pełnić będzie bowiem doręczenie pozwu o eksmisję. Wydanie wyroku korzystnego dla powoda będzie jednak możliwe wyłącznie wówczas, gdy od dnia doręczenia pozwu najemcy do dnia wyrokowania upłynął dodatkowy miesięczny termin na zapłatę.

Z uwagi na kontrowersyjność wyżej przedstawionych poglądów oraz brak związania sądów powszechnych orzecznictwem Sądu Najwyższego rozwiązania te nie są przez nas zalecane i mogą wiązać się z dużym ryzykiem procesowym.

Nie warto zwlekać

Wypowiadając umowę najmu pamiętać należy, iż jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony[5]. Zgoda wynajmującego może być przy tym wyrażona w sposób dorozumiany, dlatego też by uniknąć ryzyka i niejasności związanych z ewentualnym przedłużeniem umowy poleca się wystąpienie z pozwem o eksmisję lub wystosowanie do byłego najemcy pisma zawierającego żądanie opuszczenia lokalu niezwłocznie po doręczeniu wypowiedzenia. Pozwoli to w sposób jasny i klarowny uzewnętrznić wolę właściciela nieruchomości.

Procedura eksmisyjna

Procedura eksmisyjna wiąże się z licznymi wymogami formalnymi. Ich niezachowanie może prowadzić do udaremnienia czynności wynajmującego podjętych przed złożeniem pozwu o eksmisję oraz w konsekwencji oddalenie powództwa w związku z nieskutecznym wypowiedzeniem. Redaktorzy portalu stale pomagają zarówno wynajmującym, jak i najemcom w sprawach eksmisyjnych.

Zachęcamy do kontaktu!

[1] Zdun-Załęska K, 2014, Art. 11 w: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa.

[2] art. 680¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.).

[3] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1997 r., III CZP 39/97; Wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2011 r., II CSK 587/2010

[4] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66.

[5] art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.).