Rokowania w trybie art. 124 ugn a kontrola starosty. Nowe orzecznictwo

Brak możliwości porozumienia się z właścicielem nieruchomości przy realizacji inwestycji liniowej powoduje konieczność skorzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego z narzędzi, jakie dają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mowa o postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, który wymaga jednak uprzedniego przeprowadzenia rokowań.

Skorzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z instytucji tzw. małego wywłaszczenia wymaga uprzedniego przeprowadzenia rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza podmiot, który chce wystąpić z wnioskiem o zezwolenie, a do wniosku należy dołączyć dokumenty wskazujące na ich przeprowadzenie. W ostatnim czasie można dostrzec dwa nieco rozbieżne kierunki orzecznictwa w przedmiocie możliwości weryfikowania przeprowadzonych rokowań.

Organ nie ma prawa kontrolowania przebiegu rokowań

Wielokrotnie sądy administracyjne wskazywały na niemożność weryfikowania samego trybu rokowań, jeżeli były one rzeczowe i pozbawione pozorności. Same powody, dla których nie dochodzi do zawarcia umowy pozostają poza zakresem kontroli organu administracji, a w konsekwencji sądu administracyjnego [zob. wyrok NSA z 7 września 2016 r., I OSK 3219/15, LEX nr 2167319]. Odnosiło się to również do przyczyn niezawarcia umowy przy braku zawarcia zgody na zmianę przebiegu inwestycji, czy też innych powodów (jak np. zmiana wysokości wynagrodzenia za ograniczenie korzystania z nieruchomości), który nie podlegają ocenie organów, ani sądu.  Zdaniem sądów administracyjnych istotnym był wyłącznie fakt, że do porozumienia między stronami nie doszło [ wyrok NSA z 4 października 2017 r.  I OSK 3182/15].

Z drugiej strony organ posiada obowiązek wyważenia interesu indywidualnego i interesu społecznego…

W ostatnim czasie stanowisko sądów administracyjnych skierowało swoją uwagę również na konieczność głębszego badania przeprowadzonych rokowań. I tak, organ wydający decyzję na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. nie zawsze może się ograniczyć do badania jedynie tego, czy założenie i przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej jest inwestycją spełniającą przesłanki inwestycji celu publicznego oraz czy planowane ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości następuje zgodnie z planem miejscowym (decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego), wszak obowiązany jest dokonać na podstawie art. 7 k.p.a. wyważenia interesu indywidualnego i interesu społecznego w odniesieniu do wnioskowanego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości związanego z inwestycją.

Co więcej, w wyroku z dnia 7 lipca 2017 roku I OSK 2668/15 Naczelny Sąd Administracyjny przytoczył konkretne wady, jakie mogą świadczyć o pozorności rokowań, tzn. gdy np. są one:

• obiektywnie prowadzone przez inicjatora w złej wierze,
• nakreślone przez podmiot przeprowadzający rokowania terminy nie mogą być uznane za rozsądne dla racjonalnego rozważenia propozycji,
• pisma związane z rokowaniami nie były doręczane na właściwy adres lub do właściwych osób, podmiot prowadzący rokowania świadomie wprowadza w błąd właścicieli lub użytkowników wieczystych danej nieruchomości,
• przedkładane propozycje przez podmiot przeprowadzający rokowania są obiektywnie niemożliwe do przyjęcia lub tego rodzaju, że mają w oczywistym zamierzeniu doprowadzić do ich odrzucenia,
• a także gdy podmiot prowadzący rokowania zbywa milczeniem terminowe, konkretne i obiektywnie rozsądne propozycje podmiotów, z którymi przeprowadza rokowania.

Działanie w dobrej wierze

Przepisy regulujące pozyskanie prawa do nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej nie zawierają szczegółowych wytycznych co do formy i sposobu prowadzenia rokowań o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Nie mniej, dopuszczono możliwość badania przez właściwe organu administracji publicznej, czy sądy, czy prowadzone przez inwestora działania ukierunkowane były na polubowne załatwienie kwestii związanych z prawem do dysponowania  nieruchomością na cele budowlane.

Chcesz dowiedzieć się więcej ? Napisz do autora.