Przekształcenie użytkownia wieczystego we własność – Zmiany 2019

Nieruchomości

14.08.2019


Z dniem 16 lipca 2019 r. z mocą od dnia 1 stycznia 2019 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy przekształceniowej. Stało się to wskutek uchwalonej dnia 13 czerwca 2019 r. ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Znowelizowane przepisy mają być odpowiedzią na szereg problemów pojawiających się w praktyce przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność.

Przekształcenie użytkownia wieczystego we własność

Najistotniejsze zmiany przepisów ustawy przekształceniowej:

1. Legitymacja zarządu spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy do złożenia wniosku o wyłączenie działki gruntu z istniejącej księgi wieczystej

Dotychczas była to nieuregulowana kwestia, a ponadto uznawano, że złożenie takiego wniosku jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Znowelizowane przepisy wskazują wprost, że wniosek o wyłączenie działki gruntu z istniejącej księgi wieczystej w przypadku dokonywania podziału na potrzeby realizacji ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego może złożyć również zarząd spółdzielni mieszkaniowej, zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością. Złożenie takiego wniosku ma wówczas charakter czynności, która nie przekracza zwykłego zarządu nieruchomością.

2. Brak konieczności dzielenia nieruchomości

Znowelizowane przepisy wskazują, że jeżeli na gruncie, który ma zostać objęty przekształceniem położone są także inne budynki, których łączna powierzchnia nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków na tym gruncie, dojdzie do uwłaszczenia. Jeśli próg ten jest przekroczony, przekształcenie użytkowania wieczystego nastąpi z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki gruntu, zabudowanej tymi innymi budynkami. To oznacza, że nie będzie już konieczności dzielenia nieruchomości, aby mogło dojść do uwłaszczenia. Ustawa nie wskazuje, kto dokonuje oceny, czy powierzchnia budynków nie przekracza ustawowego progu 30%, tak więc w praktyce pozostawać to będzie w gestii urzędników.

3. Podział opłat przy wykorzystywaniu nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej

Ustawa doprecyzowuje, że jeżeli właściciel gruntu będący przedsiębiorcą złożył oświadczenie o  wykorzystywaniu do prowadzenia działalności gospodarczej części nieruchomości, może wnieść opłatę jednorazową odrębnie w części, która nie jest przeznaczona do prowadzenia działalności a odrębnie w pozostałym zakresie. Ma to istotne znaczenie, bowiem kwoty jednorazowych opłat w obu przypadkach są zróżnicowane.

4. Umowa sprzedaży lokalu i wpis do księgi bez zaświadczenia

Problematyczną kwestią było dotychczas nabycie lokalu, kiedy nie wydano jeszcze zaświadczenia o przekształceniu. Praktyka sądów wieczystoksięgowych na gruncie obowiązujących przepisów w wielu przypadkach jest taka, że zawieszają lub wstrzymują się z wpisem do księgi wieczystej żądając przesłania przez stronę zaświadczenia. Powoduje to ogromne perturbacje nie tylko dla nabywców lokali mieszkalnych, ale także i dla właściwych organów, w tym wypadku gmin, które muszą w tempie ekspresowym wydawać zaświadczenia, chcąc zdążyć w terminie zakreślonym przez sąd wieczystoksięgowy.

Znowelizowane przepisy wprost wskazują, że zaświadczenie o przekształceniu nie będzie już potrzebne do sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym. Notariusz sporządzoną umowę prześle do właściwego organu  – urzędu miasta, starostwa czy Agencji Mienia Wojskowego, który następnie wyda zaświadczenie nabywcy i wyśle mu na adres wskazany w umowie. Sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu na wniosek złożony przed wydaniem zaświadczenia, przy czym do czasu otrzymania przez sąd zaświadczenia wpis dotyczący prawa do gruntu pozostanie bez zmian.

5. Bonifikata 99%

Wprowadzona została bonifikata od opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia w wysokości 99% udzielana przez właściwy organ na wniosek osobom w trudnej sytuacji życiowej, m.in. rodzinom z osobami z niepełnosprawnością, członkom rodzin wielodzietnych, kombatantom czy inwalidom wojennym. W przypadku gdy nastąpiłby zbieg bonifikat, stosuje się jedną bonifikatę, korzystniejszą dla właściciela gruntu.

6. Spóźnione zaświadczenie nie zablokuje jednorazowej opłaty

Jeżeli organ doręczy zaświadczenie potwierdzające przekształcenie po 30 listopada 2019 r. właściciele gruntów będą mieli 2 miesiące na zgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej i przysługiwać im będzie bonifikata w wysokości takiej, jak dla zgłoszenia zamiaru w roku przekształcenia tj. 2019 r. Warunkiem będzie uiszczenie opłaty z uwzględnieniem bonifikaty w terminie 2 miesięcy od otrzymania informacji o jej wysokości.

Powyższe zmiany oceniam korzystnie, niemniej należy spodziewać się dalszych praktycznych problemów związanych z przekształceniem, chociażby w kwestii zaświadczeń. Co prawda Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju w ostatnim komunikacie wskazało, że wydano ponad połowę zaświadczeń o przekształceniu, przy czym jest to uśredniona wartość, a w wielu miastach, w tym m.in. w Poznaniu odsetek ten jest znacznie mniejszy i nie wiadomo, czy uda się wydać wszystkie zaświadczenia przed upływem bieżącego roku.

 

 

MASZ PYTANIE DOTYCZĄCE TEGO
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS

Zobacz inne artykuły z tego działu

Precedensowy wyrok na agenta nieruchomości

Małżonek musi zgodzić się na nabycie nieruchomości

WEBINAR: Zmiany w rękojmi od stycznia 2021 r. – wpływ na roszczenia o wady lokali i części wspólnych w praktyce inwestyc...

Umowny zarząd nieruchomością wspólną a funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej


Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc