Potwierdzenie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego – zaświadczenie i wpis do księgi wieczystej nieruchomości

Wchodzące w życie od 1 stycznia 2019 r. przekształcenie prawa do gruntu z użytkowania wieczystego na prawo własności ma zostać potwierdzone przez uprawnione organy w zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Będzie ono niezbędne do ujawnienia w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków prawa własności gruntu po przekształceniu, a także roszczenia o roczne opłaty przekształceniowe.

W szeroko komentowanej ustawie przekształceniowej ustawodawca zrezygnował z wydawania decyzji administracyjnej, tak jak ma to miejsce w dotychczas obowiązującej procedurze. Zaświadczenie ma jedynie potwierdzać zmianę rodzaju prawa, a nie ustalać prawa do gruntu. Takie uproszczenie formalności wyeliminuje istniejące obecnie problemy związane z wydawaniem decyzji przy przekształcaniu praw we wspólnotach mieszkaniowych, gdy zaskarżenie przez jednego z członków wspólnoty decyzji o przekształceniu powodowało przedłużenie postępowania nawet o kilka lat.

Kto będzie wydawał zaświadczenia?

Nowe zaświadczenie będzie wydawane przez właściwy organ z urzędu w terminie nie później niż 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek nowego właściciela w terminie 4 miesięcy od otrzymania wniosku w przypadku:

a) nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – co do zasady przez starostę bądź inne podmioty, które wykonują własność Skarbu Państwa np. dyrektorzy KOWR, AMW, ZZM MSWiA,

b) nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego – przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Zaświadczenie będzie potwierdzać dokonane z mocy prawa przekształcenie, jak również zawierać informacje o obowiązku ponoszenia rocznych opłat przekształceniowych, ich wysokości i okresie wnoszenia opłat. Wydanie zaświadczenia będzie się wiązało z opłatą w wysokości 50 zł.

Co stanie się w sytuacji gdy organ odmówi wydania zaświadczenia?

Może to mieć miejsce, gdy właściwy organ uzna, że dany grunt nie kwalifikuje się do objęcia przekształceniem w trybie ww. ustawy. W takiej sytuacji pozostaje skorzystanie z trybu zaskarżenia odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie wskazanego w Kodeksie postepowania administracyjnego.

Na postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia przysługuje zażalenie. W przypadku gdy organ podtrzyma rozstrzygnięcie, konieczne będzie złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Nie ma natomiast możliwości kwestionowania wydania „pozytywnego” zaświadczenia – co ma istotne znaczenie, gdy w ocenie użytkownika wieczystego nie ma podstaw do przekształcenia, a w ocenie organu takie podstawy istnieją.

Zaświadczenie stanowić będzie podstawę wpisu z urzędu własności gruntu oraz roszczenia o roczne opłaty przekształceniowe w księdze wieczystej prowadzonej nieruchomości. W terminie 14 dni organ wydający zaświadczenie przekaże je do sądu wieczystoksięgowego. Dokonanie wpisu w księdze wieczystej będzie bezpłatne.

Wszyscy dotychczasowi użytkownicy wieczyści otrzymają zaświadczenia na adres, na który doręczano im wcześniej korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego, którym zazwyczaj był adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków. Zawiadomienie o wpisie w księdze wieczystej będzie wysyłane przez sąd również na ww. adres.

Jak będzie wyglądać praktyka?

Na chwilę obecną nie wiadomo, jaki wpływ będzie miało wpisanie roszczenia do księgi wieczystej na zdolność kredytową właściciela nieruchomości. W ocenie ustawodawcy wpływ ten ma być jednak znikomy. W przypadku jakichkolwiek problemów z uzyskaniem kredytu właścicielom nieruchomości będzie zależało na uiszczeniu wszystkich opłat i wykreśleniu wpisu z księgi wieczystej.

Duże wątpliwości budzi również termin na wydawanie zaświadczeń. Może zdarzyć się tak, że do końca 2019 r. właściciele będą nadal oczekiwali na zaświadczenie, co zablokuje plany związane z obrotem nieruchomościami. Formalnie bowiem do przekształcenia dojdzie, ale właściciel nie będzie dysponował dokumentem potwierdzającym tę okoliczność.

Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej

Podstawą do wykreślenia wpisu roszczenia o opłaty przekształceniowe w księdze wieczystej nieruchomości będzie kolejne zaświadczenie właściwego organu o uiszczeniu wszystkich opłat wydawane w terminie 30 dni od dnia ostatniej opłaty. Co ciekawe, za wykreślenie, w przeciwieństwie do wpisu, będzie pobierana opłata. Jej wysokość będzie wynosiła co do zasady 75 zł, a w przypadku uiszczenia opłaty jednorazowej – 250 zł.

Aby pomóc Państwu przygotować się na nadchodzące z końcem roku zmiany w użytkowaniu wieczystym, na portalu zamieszczono publikacje dotyczące innych zagadnień związanych z ustawą przekształceniową m.in. o zasadach naliczania i uiszczania opłat, jednorazowej opłacie, czy tzw. „opóźnionym przekształceniu”.