Zagrożenia dla transakcji gruntami rolnymi? Czym jest prawo nabycia przysługujące KOWR?

We wcześniejszych publikacjach poruszaliśmy już temat nowych zasad nabywania gruntów rolnych, które obowiązują od 26 czerwca 2019 r., a które wprowadziły głośną modyfikację – złagodzenie zasad nabywania gruntów rolnych do 1 ha. powierzchni. Nowelizacją dopuszczono także możliwość nabywania gruntów rolnych w toku egzekucji, o czym pisaliśmy tutaj

Oprócz tego, że nabywcy gruntów rolnych spełniać muszą określone ustawowo kryteria, sama transakcja zagrożona przez potencjalne prawo pierwokupu przysługujące aktualnemu dzierżawcy gruntu czy Krajowego Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) – artykuł. Ponadto ustawa z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego posługuje się także pojęciem prawa nabycia.

Czym jest prawo nabycia?

Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) we wskazanych w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego sytuacjach przysługuje prawo do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej po cenie rynkowej.

Prawo nabycia nieruchomości rolnej od spółki osobowej

Wspomniana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje, że w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej – gdy spółka ta jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha – KOWR działając w imieniu Skarbu Państwa może złożyć jednostronne oświadczenie o nabyciu gruntów rolnych za zapłatą ceny rynkowej.

Ustawa przewiduje możliwość sądowego ustalenia ceny rynkowej, jeśli uznamy ją za nieodpowiednią.

Warto wskazać, że to na spółce w której dokonują się zmiany osobowe ciąży obowiązek powiadomienia KOWR o tym fakcie w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika. Do powiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków ze wszystkimi nieruchomościami spółki.

Omawiane uprawnienie KOWR nie dotyczy sytuacji, gdy nowym wspólnikiem jest osoba bliska wspólnika, w którego miejsce wstępuje, lub innych wspólników.

Prawo nabycia gruntów spółki akcyjnej

Jeśli spółka akcyjna ubiegająca się o dopuszczenie jej akcji do obrotu na rynku regulowanym jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha – KOWR może potencjalnie skorzystać z możliwości złożenia oświadczenia woli i nabycia tego gruntu po cenie rynkowej.

Spółka jest zobowiązana powiadomić o tym KOWR w terminie miesiąca od podjęcia uchwały w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji. Spółka także ma możliwość sądowego ustalenia ceny rynkowej, jeśli się z nią nie zgadza.

Prawo nabycia nieruchomości rolnej w innych przypadkach

Jeśli dany podmiot nabył nieruchomość rolną w wyniku umowy innej niż umowa sprzedaży lub w wyniku jednostronnej czynności prawnej albo też na mocy orzeczenia sądu czy organu administracji, a także jeśli nabył ją w wyniku zasiedzenia, dziedziczenia, zapisu windykacyjnego albo w toku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek – KOWR może potencjalnie przysługiwać prawo złożenia oświadczenia i nabycia tej nieruchomości po cenie rynkowej.

Oczywiście ustawa przewiduje szereg wyłączeń kiedy uprawnienie KOWR nie przysługuje, np. gdy w wyniku transakcji nastąpiło powiększenie gospodarstwa rodzinnego (do 300 ha) a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą. Podobnie KOWR nie może nabyć nieruchomość, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy, albo gdy mamy do czynienia z dziedziczeniem ustawowym lub na rzecz rolnika indywidualnego. Pełen katalog sytuacji zawiera art. 4 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego z którym niewątpliwie warto się bliżej zapoznać.

To nabywca powinien poinformować KOWR o dokonanej transakcji, aby KOWR ewentualnie mógł skorzystać z prawa nabycia. Ustawa także tutaj przewiduje możliwość sądowego ustalenia ceny rynkowej, jeśli uznamy ją za nieodpowiednią.

Podsumowując wskazać należy, iż nabywanie gruntów rolnych w aktualnym stanie prawnym wymaga dogłębnej analizy treści obowiązujących przepisów. Oprócz zbadania czy w ogóle możemy być nabywcą gruntów rolnych konieczne będzie wyjaśnienie także, czy istnieją ewentualne potencjalne zagrożenia związane chociażby z tym, iż KOWR czasami może przejąć nabytą przez nas nieruchomość.